Die Finanzierung mit einer Lebensversicherung

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben will, um sie zu vermieten, für den ist dieses Finanzierungsmodel eine attraktive Alternative.

Dazu nimmt man ein so genanntes tilgungsfreies oder endfälliges Darlehen bei einem Kreditinstitut oder einer Hypothekenbank auf. Bei einem solchen Darlehen zahlt man während der gesamten Laufzeit nur die vertraglich vereinbarten Zinsen, die eigentliche Darlehenssumme aber wird erst am Ende der Laufzeit zur Tilgung fällig.
Gleichzeitig schließt man eine Kapitallebensversicherung mit der gleichen Laufzeit wie beim Darlehen ab und tritt die Lebensversicherung an das finanzierende Institut ab. In diese Versicherung zahlt man wie üblich regelmäßig Beiträge ein, die in etwa den sonst fälligen Tilgungsraten entsprechen. Mit der Versicherungssumme, die zum Ende der Laufzeit ausgezahlt wird, wird das Darlehen dann auf einmal getilgt.
Die Vorteile sind, dass die Zinsen der Lebensversicherung nach einer Mindestlaufzeit von 12 Jahren nicht mehr zu versteuern sind. Gleichzeitig können die Schuldzinsen und die Beiträge zur Lebensversicherung steuermindernd mit den Erträgen aus der Vermietung der Immobilie verrechnet werden.

Es ist auch noch möglich, einen zusätzlichen Zinsgewinn zu erzielen, weil kapitalbildende Lebensversicherungen bei guten Versicherungsunternehmen in den letzten Jahren Renditen erzielt haben, die über dem Zinssatz von Hypothekenkrediten liegen.

Diese Möglichkeit bieten aber auch die Versicherungsunternehmen mit eigenen Lebensversicherungsdarlehen an:

Der Versicherungsnehmer vereinbart mit dem Versicherungsunternehmen ein normales verzinsliches Rückzahlungsdarlehen. Dabei erhält der Versicherungsnehmer einen bestimmten Geldbetrag und verpflichtet sich, die vereinbarten Zinsen zu zahlen und den Geldbetrag zum Fälligkeitszeitpunkt zurückzuzahlen. Dazu wird ein Vertrag über eine kapitalbildende Lebensversicherung abgeschlossen, in einer Höhe, die das gewährte Darlehen abdeckt. Hierbei handelt es sich zweifellos um ein Darlehen im Sinne des BGB. Die Lebensversicherung wird dabei regelmäßig als Sicherheit verpfändet oder abgetreten.

Oder der Versicherungsnehmer schließt mit dem Versicherungsunternehmen einen Darlehensvertrag ab, der mit einer gemischten Lebensversicherung gekoppelt ist (der so genannte verbundene Vertrag). Bei dieser speziellen Konstruktion erfolgt keine Vorauszahlung auf die Lebensversicherungssumme, sondern der Darlehensnehmer wird voll ausgezahlt, wobei zu diesem Zeitpunkt der Rückkaufwert im Versicherungsvertrag zunächst noch niedrig oder sogar negativ ist. Die gemischte Lebensversicherung sichert aber einerseits die Darlehensrückzahlung ab und dient andererseits als Sparvorgang, um bei Fälligkeit die Versicherungsleistung verwenden zu können um die Darlehenssumme zurück zuzahlen. Auch hierbei handelt es sich um ein Darlehen im Sinne des BGB.

Es bestehen in diesem Zusammenhang je nach Versicherungsunternehmen verschiedene Möglichkeiten und Optionen, weshalb eine ausführliche Information sinnvoll ist.