Das Hypothekendarlehen ist ein durch ein Grundpfandrecht auf eine (oder mehrere) Immobilien besichertes Darlehen.
Als Grundpfandrechte kommen hierbei heutzutage weitgehend Buchgrund Schulden zum Einsatz (das ist der Fall bei über neunzig Prozent aller vergebenen Darlehen). Nur in geringem Umfang finden Briefgrund Schulden oder Hypotheken noch Anwendung in der Praxis, wenn auch der eigentliche Wortstamm etwas anderes vermuten lässt.
Hypothekendarlehen bilden einen wichtigen Baustein für jede private Immobilienfinanzierung bei der Hypothekenzinsen anfallen. Die Immobilienfinanzierung dient regelmäßig zur Finanzierung des Baus, des Erwerbs oder der Modernisierung einer Immobilie.
Als Darlehensgeber für ein Hypotkendarlehen kommen
- alle Kreditinstitute der EU,
- alle Bausparkassen und
- alle Lebensversicherungsgesellschaften
in Frage. Darlehensnehmer können sowohl natürliche, als auch juristische Personen sein. Eine Beschränkung hinsichtlich der Art der Immobilie existiert nicht.
Die Vorteile des Hypothekendarlehens sind, dass anders als bei unbesicherten Darlehen wie beispielsweise Ratenkrediten bei einem Hypothekendarlehen für den Darlehensgeber für den Fall einer Leistungsstörung eine Immobilie als zusätzliche Sicherheit zur Verfügung steht. Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nach kommt, kann der Darlehensgeber durch Verwertung der Immobilie, beispielsweise durch eine Zwangsversteigerung oder auch eine Zwangsverwaltung, das Hypothekendarlehen tilgen. Diese erhöhte Sicherheit für den Darlehensgeber führt regelmäßig zu günstigeren Darlehenskonditionen als für unbesicherte Darlehen.
Die Nachteile von Hypothekendarlehen sind, dass durch die Eintragung eines Grundpfandrechts auf der Immobilie der spätere Verkauf einer noch belasteten Immobilie leicht erschwert wird. Da in der Praxis eine Übernahme des Hypothekendarlehens durch den neuen Eigentümer generell unpraktikabel ist, muss parallel zum Verkauf eine Ablösung des Hypothekendarlehen vorgenommen werden. Dies erhöht zwar die Komplexität des Verkaufs, ist aber in der täglichen Praxis mit entsprechender Beratung und Verständigung zwischen den beteiligten Parteien durchführbar..
Die Hypothekenbank ist respektive war ein privatrechtliches Kreditinstitut, dessen Geschäftsbetrieb darauf hingerichtet ist, inländische Grundstücke zu beleihen und auf Grund der erworbenen Hypotheken Schuldverschreibungen (so genannte Hypothekenpfandbriefe) auszugeben, Darlehen an inländische Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts oder gegen Übernahme der vollen Gewährleistung durch eine solche Körperschaft oder Anstalt zu gewähren, so genannte Kommunaldarlehen und auf Grund der erworbenen Forderungen Schuldverschreibungen, also so genannte Kommunalschuldverschreibungen respektive Öffentliche Pfandbriefe auszugeben.
Dies war die Definition einer Hypothekenbank nach dem Hypothekenbankgesetz. Danach waren Hypothekenbanken so genannte Spezialkreditinstitute, die einer besonderen Aufsicht und einer so genannten Geschäftskreisbegrenzung unterlagen.
Allerdings ist das Hypothekenbankgesetz seit dem 19.07.2005 außer Kraft gesetzt. Der Begriff „Hypothekenbank” hat damit seit dem keine rechtliche Bedeutung mehr, obwohl er sich noch immer hält.
Das Hypothekenbankgesetz ist, gemeinsam mit dem Gesetz über die Pfandbriefe und verwandten Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditanstalten (ÖPG) und dem Gesetz über Schiffspfandbriefbanken (SchBG)) am 19.07.2005 durch das Pfandbriefgesetz abgelöst worden.
Mit dieser einheitlichen Rechtsgrundlage ist das Spezialbankprinzip und die Geschäfts-kreisbegrenzung der Institute entfallen. Allerdings unterliegt das Pfandbriefgeschäft nach wie vor einer besonderen Aufsicht durch die BaFin. Als erste Geschäftsbank hat 2005 die SEB AG eine Lizenz der BaFin zur Emission von Pfandbriefen erhalten und daraufhin ihre bisherige Hypothekenbank mit dem Mutterinstitut verschmolzen.