Der Mietkauf oder Optionskauf ist eine Alternative zum Immobilienerwerb durch eine Finanzierung.
Dies ist eine besondere Form eines Mietvertrages, die dazu führen kann oder soll, dass ein Mieter das gemietete Objekt nach einer gewissen Zeit unter der (teilweisen) Anrechnung der bis dahin gezahlten Miete erwirbt. In einem derartigen Vertrag wird diese Kaufoption eindeutig dargelegt, wobei dann der Entschluss zum Kauf von Seiten des Mieters nur einer eindeutigen Willenserklärung bedarf, dass er jetzt beabsichtigt dieses Objekt zu kaufen. Bis zu diesem Vertrag findet normales Mietrecht seine Anwendung, erst nach der Willenserklärung des Mieters geht der Mietvertrag in einen Kaufvertrag über und wird nach diesen rechtlichen Kriterien behandelt.
Es gibt viele Gründe, die für einen Kauf auf Miete sprechen, vor allem für Personen die nur über wenig oder kein Eigenkapital verfügen, ist dies manchmal die einzige Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben. Zudem ist zur Zeit der Finanzmarkt nicht nur durch die Immobilienkrise der USA erschüttert.
Dieses Szenario muss man sich einmal im Hinblick auf einen Immobilieneigentümer, der sein Immobiliendarlehen bei einer Bank aufgenommen hat, näher betrachten:
Eine Immobilienkrise in den USA, die bis ins deutsche Bankensystem ihre Kreise zieht, Hedgefonds, die Kredite von Banken aufkaufen und den Darlehensnehmern Schwierigkeiten bereiten und ähnliche Probleme erschüttern im Moment die Finanzwelt und verunsichern die Kunden der Geldinstitute. Vor allem diejenigen, die sich mit dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie beschäftigen.
Die ganze derzeitige Lage zeigt auf, wie anfällig die Banken und deren Systeme bei der Finanzierung im Immobiliengeschäft sind. Sie selbst kennen aber gegenüber ihren Kunden praktisch keinerlei Nachsicht.. Denn wenn die Tilgungsraten und die Kreditzinsen für die Finanzierung der Immobilie nicht mehr gezahlt werden können, müssen die eigenen vier Wände schnell aufgeben werden. Da die Kreditinstitute nach streng betriebswirtschaftlichen Kriterien handeln müssen, ist in einem solchen Fall meist die Zwangsversteigerung die Folge.
Solche Zwangsversteigerungen von Immobilien kommen weitaus häufiger vor, als die meisten annehmen. Pro Jahr werden in Deutschland etwa 90.000 Immobilien im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Und das regelmäßig meist weit unter dem Marktwert, dies kann unter Umständen eigentlich dadurch vermeiden, dass man eine Eigenverwertung anstrebt, das heißt, die Immobilie selbst verkauft (ohne den Makel der Zwangsversteigerung, der meist auch viele Spekulanten anzieht) und damit dann eventuelle wenigstens mehr Geld aus der Immobilie ziehen kann. Doch angesichts der derzeitigen Marktlage ist ein derartiger Verkauf meist nicht schnell genug durchzuführen, zudem man auch erst einen Käufer finden muss..
Weitaus schlimmer sind oft die Folgen, wenn die Hedgefonds, die so genannten „Heuschrecken”, meistens aus den USA kommend, aktiv werden. Die Hedgefonds bieten den Banken „schnelles Geld” für den Verkauf ihrer Kreditforderungen. Wenn die Banken zu diesem Zeitpunkt flüssige Geldmittel brauchen, hat der Kunde schon verloren.
Für die Hedgefonds lohnt sich das Geschäft allemal, denn deren Profitraten liegen durchschnittlich bei 22 Prozent.
Durch dieses System entstehen letztendlich sogar dem Staat Verluste durch entgangene Steuereinnahmen.
Und die von den Banken im wahrsten Sinn des Wortes „verkauften” Kreditnehmer, also deren Kredite, sind wirtschaftlich am Ende. Dadurch stehen Immobilien zur Zwangsversteigerung an, obwohl die Raten an die kreditgebende Bank immer pünktlich beglichen wurden. Im Zeitalter der Globalisierung werden Kredite mittlerweile so einfach gehandelt wie jedes andere Wirtschaftsgut auch.
Das Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen hat eine Studie veranlasst, der zufolge haben deutsche Banken und Sparkassen seit 2003 bereits Kreditforderungen in Höhe von rund 15 Milliarden Euro verkauft, überwiegend an amerikanische Beteiligungsgesellschaften. Darunter befinden sich auch jede Menge immer korrekt bedienter, also regelmäßig bezahlter, Kredite von mehreren Tausend deutschen Eigenheimbesitzern.
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