Die neuen Eigentümer wollen aber die gekauften Forderungen, die sie mit einem deutlichen Abschlag von den Banken erworben haben, so schnell als möglich verwerten und sind keinesfalls daran interessiert, dass der Kunde noch Jahrzehnte abbezahlt und sie so lange auf ihre liquiden Mittel warten müssen. Der Trumpf in der Hand der Kreditaufkäufer ist die so genannte Grundschuld, also die Eintragung der Bank ins Grundbuch zur Absicherung ihrer Forderung aus dem gewährten Immobiliendarlehen. Mit diesem Grundbucheintrag unterwirft sich der Kunde der sofortigen Zwangsvollstreckung, nicht nur mit seiner Immobilie, sondern mit seinem gesamten Vermögen. Eine Formulierung für diesen Grundbucheintrag, die vielen Darlehensnehmern schon beim Abschluss regelrecht Bauchschmerzen bereitet. Doch einerseits bestehen die Banken generell darauf den Eintrag auf diese Weise vorzunehmen, andererseits beruhigen die Banken ihre Kunden nach dem Motto: Solange Sie pünktlich zahlen, ist das alles wirklich nur eine reine Formsache.

Jedoch wird im Fall eines Kreditverkaufs diese eingetragene Grundschuld zu einem gefährlichen Instrumentarium, denn sie fällt mit dem Aufkauf der Kreditforderung in die Hände der neuen Forderungsinhaber. Diese Eintragung in der erwähnten Form beläuft sich auf den gesamten Kredit, der aufgenommen wurde, also zum Beispiel einen Betrag von 200.000 Euro. Anders als bei einer Hypothek, die so eingetragen wird, dass sie direkt an die Forderung gekoppelt ist, was bedeutet, dass die Grundschuld mit den regelmäßigen Rückzahlungen genauso sinkt wie das Baudarlehen, bleibt die Grundschuld während der gesamten Kreditlaufzeit unverändert in voller Höhe bestehen, obwohl Monat für Monat getilgt wird. Wer sie besitzt, kann diesen eingetragenen Betrag zuzüglich 18 Prozent Zinsen für die letzten drei Jahre zurückfordern. Sollte diese Forderung nicht ausgeglichen werden können,was in den meisten Fällen so sein dürfte, kann statt dessen zur Erfüllung der Forderung die Zwangsvollstreckung in die Immobilie und alle anderen pfändbaren Wertgegenstände etc. eingeleitet werden.

Es gibt eine entsprechende Zweckerklärung, die den Kreditkunden vor einer solchen Willkür zu schützen vermag. Diese Vereinbarung verhindert, dass die Bank den Kredit einseitig kündigen kann, solange der Kredit bedient wird. Umstritten ist aber, welchen Schutz diese Zweckerklärung bieten kann, wenn der Kredit verkauft wird.

Eine solche Zweckerklärung kann nicht abgetreten werden, denn dies würde die Zustimmung des Kunden erfordern, ist eine oft vertretene Meinung, speziell durch die Verbraucherverbände. Das eigentliche Problem liegt aber schon darin begründet, dass die Kunden zunächst meist gar nicht erfahren, dass die Bank beabsichtigt ihren Kredit zu verkaufen.

Unter all diesen Gesichtspunkten ist ein Miet- oder Optionskauf eine Möglichkeit sich vor derartigen Problemen zu schützen. Andererseits birgt auch diese Form der „Immobilienbeschaffung einige Risiken, die man aber durch eine geeignete Vertragsgestaltung ausklammern kann. Wichtig ist hier eben, wie auch eigentlich bei allem, was mit Bau oder Kauf einer Immobilie zu tun hat, dass man sich eine ausführliche Beratung, möglichst durch nicht involvierte Dritte, einholt.

Es sind Produkte dieser Art am Markt, bei denen die Immobilie durch den zukünftigen Käufer praktisch über 25 Jahre „angespart wird, während er sie bereits bewohnt. Dies aber, ohne sich mit Baudarlehen und all deren Risiken verschulden zu müssen.

Dieses „Abzahlen während des Wohnens” bietet noch einen weiteren Vorteil. Denn die Mietzahlungen sind erst ab dem Zeitpunkt fällig, wenn das Objekt bezogen wird. Vorher sind keinerlei Zahlungen zu leisten. Nicht, wie es oft genug beim Bau oder Erwerb einer Immobilie geschieht, dass die Finanzierung „steht” und zumindest schon Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, aber der Bezug des Objektes durch beispielsweise eine Bauverzögerung noch nicht erfolgen kann, somit weiterhin Miete bezahlt werden muss und gleichzeitig schon die ersten Kosten für das neue Objekt getragen werden müssen.

In dieser Zeit zahlt der Mieter eine dauerhafte Miete von ca. 4.5 % des Objektwertes pro Jahr. Zusätzlich wird mit einem zweckgebundenen so genannten Ansparbeitrag von mindestens 1,1 % pro Jahr das Kapital, um dann am Ende des Mietkaufvertrages das Objekt zu dem Preis zu erwerben, der bei Vertragsabschluss vertraglich festgelegt worden ist

Der Mietkäufer geht bei diesem Modell im Gegensatz zu einer konventionellen Baufinanzierung ohne große Schuldenlast, nur mit einer monatlichen (Miet-)Verpflichtung, die ihn aber vertraglich flexibel bleiben lässt, den Weg zur eigenen Immobilie, die er bereits bewohnt. Auch die Probleme nach Ablauf des ersten Baudarlehens eine vernünftige Anschlussfinanzierung zu bekommen, die möglicherweise in einer zinsungünstigen Zeit erhebliche finanzielle Aufwendungen an höheren Zinsen verlangt und das ursprüngliche Finanzierungkonzept damit einfach „über den Haufen wirft”.Somit ist also, bei einem vernünftigen Konzept und guter vertraglicher Regelung und Absicherung, der Mietkauf eine weitere Möglichkeit, um zur eigenen Immobilie zu gelangen, ohne dass der doch teilweise nervenaufreibende Weg einer recht komplizierten Baufinanzierung gegangen werden muss.

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