Tilgung
Die Tilgung gibt an, wie das Darlehen zurückgezahlt wird. Wenn man eine hohe Tilgung wählt, zahlt man das Darlehen schneller zurück.
Bei Baudarlehen wird normalerweise annuitätisch getilgt. Der Darlehensnehmer zahlt eine monatliche Tilgungsrate direkt an die Bank und reduziert dadurch Monat für Monat die Restschuld des Darlehens.
Die Form der Tilgung wird meist von den Selbstnutzern einer Immobilie gewählt, da hiersteuerliche Aspekte für die Art der Finanzierung keine Rolle spielen.
Die endfällige Tilgung ist eine andere Möglichkeit ein Baudarlehen zu tilgen. Hier wird der regelmäßige Tilgungsbetrag in einen separaten Vermögensaufbauplan (beispielsweise werden auf diesem Weg Baudarlehen über kapitalbildende Lebensversicherungen getilgt) investiert. Am Ende der Laufzeit wird das Darlehen mit einem Mal getilgt.
Diese Form der Tilgung ist vor allem für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten, interessant. Es empfiehlt sich in der Regel nicht, das Darlehen monatlich zurück zuzahlen .Bei einer monatlichen Rückzahlung reduziert nämlich sich die Zinsbelastung von Monat zu Monat, nachdem der Steuervorteil durch die Zinsbelastung gegeben ist, wird sich dann auch dieser immer weiter reduzieren.
Besser ist in diesem Fall ein endfälliges Festdarlehen mit einer Tilgungsaussetzung. Der monatliche Tilgungsbetrag wird dabei nicht zur Rückzahlung des Darlehens verwendet, sondern in einen separaten Vermögensaufbauplan (beispielsweise eine Lebensversicherung) investiert. Dadurch bleiben sowohl der Darlehensbetrag als auch die Zinsbelastung während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant. Und dadurch bleibt auch der Steuervorteil erhalten.
Mit der Wahl dieser Möglichkeit lassen sich erhebliche Steuervorteile realisieren und damit letztendlich auch die Rendite der Immobilie.
Die Höhe des Tilgungssatzes ergibt sich aus dem Zeitraum, in dem man das Darlehen zurück zahlen möchte. Grundsätzlich sollte das spätestens beim Eintritt in den Ruhestand der Fall sein.
Bei der Wahl der Tilgungshöhe ist wichtig, dass je niedriger die Zinsen sind, man desto länger braucht, bis man mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung das Darlehen zurück gezahlt hat..
Bei einem Zinssatz von 6,0 % und einer anfänglichen Tilgung von 1,0 % benötigt man etwa dreißig Jahre für die Rückzahlung.
Bei einem Zinssatz von 4,0 % braucht man bei gleicher Tilgung schon ca. 40 Jahre.
Dies liegt in der konstanten Darlehensrate zur Begleichung des Annuitätendarlehens begründet, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Die regelmäßige Tilgung des Darlehens verringert die Restschuld während der Laufzeit kontinuierlich. Dadurch verringert sich aber der Zinsanteil der Rate, die aber insgesamt konstant bleibt. Dadurch steigt der Tilgungsanteil durch den geringeren Zinsanteil stetig an.
Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer, dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer.